看别人是怎么把商业地产打造成金融产品的

【明哥导读】资产证券化(REITs)是商业地产获得快速发展的最大动力。就美国REITs的发展来说,最早也是由房地产信托基金开始,后期延伸到了体育场馆、医院、物流仓库等等。因此可产生稳定、可预期回报的持有性资产,都可以作为证券化的标的物。


文:fangchoudy


一说到商业地产,大部分投资人第一时间想到的是写字楼、酒店公寓和商铺等常见的商业性物业。但其实商业地产的物业类型非常多元化,加之其稳健的投资回报, 海内外不少聪明的企业率先挣脱固化的老旧概念,以更开放的姿态去挖掘创新物业类型,让更多投资人看见了商业地产的巨大潜力。

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日常生活类

1

鲜活街市

对香港人的日常生活而言,鲜活街市是不可或缺的设施。鲜活街市照顾邻近居民的日常生活所需,摊档提供一应俱全的货品,包括新鲜肉类、鲜鱼、活家禽及杂货。


领展房地产投资信托基金(下称“领展REITs”),是首家香港上市及以市值计现时亚洲地区最大型的房地产投资信托基金,也是香港鲜活街市的主要业主之一。 领展REITs目前的物业组合里拥有约80个鲜活街市,配合旗下零售设施,供应社区居民日常所需。鲜活街市一向给予大众强烈的生活气息,领展REITs致 力改善鲜活街市形象,尝试以不同的方法把传统鲜活街市塑造成为摩登鲜活街市,为社区增添生趣。谁能想像,你买卖鸡鸭鹅的地方竟然已经上市,正在产生庞大的财富。


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2

沃尔玛超市

人们都知道沃尔玛是零售业巨头,可又有谁知道它同时也是零售业最大的REITs?


全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则,实现店铺的“零租金运营”。过程其实并不复杂,沃尔玛不动产 在全美国盖超市,盖完之后资产注入沃尔玛REITs,接着,沃尔玛零售租用这些物业,并付给沃尔玛REITs租金。而美国的REITs政策规定,每年 90%以上的收益要返还给股东。于是,99%的租金又通过金融方式免税回到沃尔玛零售。


这是个很经典的REITs 案例,也是让沃尔玛超市保持“天天低价”的秘诀。


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3

停车场

国内一线城市都逃不过“停车难”的问题,车位资源一直是抢手资源。互联网房地产投资平台爱房筹3月上线了国内首个停车产标的,作为首例盘活停车场的案例,让人们看到了“国产货”的创新能力与敏锐眼光。


爱房筹的停车场项目位于广州某成熟商圈,是某小区居民楼的配套停车场,由于大厦住户以及周边停车需求均非常旺盛,该车位资源属于稀缺资源。但原业主缺乏专业团队管理运营,停车场过去的租金收入情况未如理想,收租水平低于周边其他项目。爱房筹将其整体收购后,对停车场进行翻新改造,同时引入专业管理团队,以提升项目整体价值。而停车场项目也被设计成金融产品供大众投资人参与投资,共享停车场的租金收益。

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公共设施类

1

养老设施

欧美国家早已进去老龄化社会,养老/医疗等公共设施很常见,也很“稳赚”。


HCP(HCP。N)是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs,截至2010年末,已在672处、总值145亿美元的物业中拥有权益,旗下物业包括251处养老社区、102处生命科学实验楼、253处医疗办公楼、45处专业护理院资产和21家医院资产。


作为全美最大的养老地产REITs公司,HCP强调投资渠道与投资类型的多元化,提出了5×5的投资模式,即,采用5种投资渠道(出租型物业、投资管理平 台、开发和再开发、债权投资、DownREITs)投资于5类资产(养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业)。在不同的市场环境中,REITs 可以自如调节这种资产组合的比例,以期实现最优的投资回报。

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2

学生宿舍

接近毕业季,毕业生们依依不舍地离开了宿舍,这个见证无数大学生成长的地方,在市场上所产生价值甚至比它的意义还要大。


美国校园REITs 将自己的使命定为美国校园学生住宅最大的发展商和管理者,仅用了15年的时间,就在全美上百所的大学建了近150座学生公寓社区,其中不乏人们熟知的一些 名校,像宾州大学、加州大学等等,加上同时在管理的139个物业,其管理的学生床位达18万之多,总资产达20多亿美元。


由它承建的学生宿舍,摈弃常规的公寓模式,用学生所喜欢的风格进行装饰,同时配以高科技的设施与服务。另外,它的网站服务也使得查询信息、价格以及转学等等变得极为有效,很受学生们欢迎。

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3

公众仓储

在很多人眼中,仓储地产行业还很陌生。不同的客户对于仓库的用途也有不同需求。个人通常租用PSI提供的仓储地点来存放家具、家电、个人贵重物品和交通工具等。而公司则通常用这些仓库地点来储存剩余库存、商业机密资料、过季货物和机器设备等


Public Storage, Inc. 简称PSI,是美国加州的一只房地产投资基金(REITs),在美国的38个州和欧洲7个国家拥有超过2100处可出租面积超1254万平方米的仓储物 业,具有无可比拟的规模优势。PSI的主要收入来源是仓库出租的租金收入和物业管理费用,极高的出租率曾让PSI三年均取得了超过40%的利润率。

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其他类别

1

林业

在普通人看来,林场里最有价值的是树木,但在Plum Creek认为整个林业才是关键。


Plum Creek曾经是美国最大的、拥有土地范围最广的私有土地拥有者,它在美国主要的林业区拥有约680万英亩(275亿平方米)的土地,1999年这些林业 成为REITs。就在去年11月,美国林产品出口企业惠好纸业以84亿美元收购Plum Creek,林业REITs继续发扬光大。

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2

通讯塔

当你对着电话“喂”的时候,承担广播、电视、移动电话塔台等业务的通讯塔也正在产生价值。


通讯塔是海外REITs家族里最为有趣的一个类型。美国通讯塔台商American Tower于2012年成为REITs,业务遍及9个国家,市值达到220亿美元。

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在海外,资产证券化(REITs)是商业地产获得快速发展的最大动力。就美国REITs的发展来说,最早也是由房地产信托基金开始,后期延伸到了体育场馆、医院、物流仓库等等。因此可产生稳定、可预期回报的持有性资产,都可以作为证券化的标的物。


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