商业购物中心如何构建租金收益测算体系

商业购物中心如何构建租金收益测算体系

更多商业地产专业干货内容分享,请关注SACCE中国商业地产战略联盟微信订阅号(SACCE2007)

或加入中国商业地产战略联盟微信群,请私信(微信号changxu20000)审核加入。

商业购物中心如何构建租金收益测算体系
或加入中国唯一的商业地产全产业链行业联盟--SACCE中国商业地产战略联盟(QQ群25087908)


在对购物中心租金水平与运营租金收益进行评估时,应该如何选取可比案例?商铺租金定价后,如何根据市场环境变化进行修正?本文以贵州凯里世纪城为例,告诉你最简单的3步法。


  第一步:精准把握项目定位


  1、类型定位


  根据贵州凯里世纪城所具备的条件,可定位为 “邻里购物中心”。


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  2、档次定位


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  项目建设初期定位于“中档偏高”,未来可根据市场逐渐调高,既可规避市场不成熟的风险,也可保留未来向上调整的空间,还可满足项目形象及功能的需求。


  3、客群定位


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  4、形象定位


  体现现代消费的购物中心化趋势/满足消费客群对品质格调生活需求/展现区域标杆商业场所:


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  5、业态定位


  综合消费者调研结论,结合市场实际情况,我们判断各类型人群需求业态如下:


商业购物中心如何构建租金收益测算体系

商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  6、物业组合


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  第二步:选取可比案例,分析竞争项目租金


  1、贵州恒远意通百货


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  贵州恒远意通百货综合分析:


  1)商场统一管理、统一收银,专柜面积20-80平方米不等;商场整体生意一般,但物业商铺生意好,商铺租金高,配套项目一般。


  2)优势:置处于商业中心区,人流大、消费高。


  3)劣势:商场品牌档次低、面积小、购物环境商场布局一般,无配套项目吸引顾客。


  2、贵州恒诚百货服装批发城


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  恒诚百货服装批发城综合分析:


  1)恒诚百货服装批发城一楼目前以独立商铺独立经营为主,无品牌要求,商铺面积在20-60平方米左右,商铺入驻率达98%以上,但开业率只有90%左右。商场经营状况差,无配套项目。


  2)优势:主干道旁、周边专业市场多人流大、商铺入驻率高。


  3)劣势:无主力店和配套项目、虽然提供统一物业服务但无统一的规范管理和品牌要求。


  3、北京华联


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  北京华联综合分析:


  1)北京华联整体经营状况良好。物业配套项目较丰富:贵阳银行、华创证劵、纵横大酒店、西柚西餐厅、80印象主题餐厅、红晨饼店、起点婚纱、东方丽美容等。


  2)优势:地理位置好,超市品牌经营,物业配套项目好。


  3)劣势:无广场,超市、百货经营面积小无法形成核心商业区。


  竞争项目分析小结:


  1) 恒诚百货服装批发城、恒远意通百货主要以传统单一的百货模式经营;北京华联以超市为主,物业租赁为辅(提升商业配套服务)的商业模式。


  2) 本项目以综合业态餐饮、娱乐、百货、超市等统一经营管理模式,异于凯里市现有商业模式。


  第三步:“量身定制”租金评估与收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  1、建立工作模型


  综合运用购物中心租金评估体系,结合贵州凯里世纪城项目自身特点,量身定制项目租金评估和和运营收益体系。


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  2、基准租金定价及修正


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  定价影响因素


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  因素权重分析


  结合市场需求及商业经验,评定上述定价影响因素之权重,综合分析评定物业综合素质如下表:


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  参考项目选定


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  加权分析(新开业项目)


  依据“市场比较”原理,对可比相关项目的租金经过修正,加权后得出:


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  加权分析(成熟项目)


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  3、商铺租金定价及修正


  通过引入业态系数和楼层系数,推导各业态租金:


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  项目开业当年各楼层业态租金情况(单位:元/㎡/月


商业购物中心如何构建租金收益测算体系


  4、租金评估与运营收益测算

商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系商业购物中心如何构建租金收益测算体系

更多商业地产专业干货内容分享,请关注SACCE中国商业地产战略联盟微信订阅号(SACCE2007)

或加入中国商业地产战略联盟微信群,请私信(微信号changxu20000)审核加入。

商业购物中心如何构建租金收益测算体系
或加入中国唯一的商业地产全产业链行业联盟--SACCE中国商业地产战略联盟(QQ群25087908)

来源:商业地产云智库

阅读:93

SACCE联盟

SACCE中国商业地产战略联盟是一个汇聚了中国国内商业地产投融资、策划定位、营销、招商、商业运营管理、资产运营管理、商家拓展等行业实战实操精英,主流媒体、猎头等相关行业朋友的商业地产全产业链行业平台。

秒速时时彩平台 秒速时时彩官网 秒速时时彩 安徽快3 北京赛车高倍率平台 加拿大28 安徽快3走势 pk10代理网址 秒速时时彩 秒速时时彩官网